１　標準契約書と原状回復ガイドライン

前回、賃貸住宅の退去時の原状回復、敷金返還をめぐるトラブルが増えているというお話をしました。主に、退去後の修理、クリーニング、リフォームなどの費用を、賃貸人と賃借人のいずれがどこまで負担するのか、その範囲と費用負担をめぐるトラブルです。

このような状況を受け、平成５年に旧建設省（現在の国土交通省）が「賃貸住宅標準契約書」を発表しました。これは、賃借人の居住の安定の確保と賃貸住宅の経営の安定を図る目的で、賃貸住宅の契約書のひな形として参考にされるようにと作成されたものです。そして、近時、国土交通省は、その改訂版を発表しています。

「賃貸住宅標準契約書」改訂版はこちら

また、国土交通省は、平成１６年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、「ガイドライン」といいます。）も発表し、近時再改訂されました。これは、過去の裁判例や取引の実務を踏まえ、原状回復の費用負担のあり方などについて、トラブルを未然防止の観点から、現時点において妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとしてまとめたものです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」再改訂版はこちら

２　ガイドラインの概要

建物の価値は、人が居住するか否かに関わらず、時間が経過すれば減少するものであり、契約によって定められた使用方法に従い、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、それが使用開始当時の状態よりも悪い状態であったとしても、賃借人としてはそのままの状態で賃貸人に引き渡せば十分であるというのが、原状回復に関する支配的な考え方であると前回ご紹介したところです。しかし、具体的にどのような場合に、どこまでの範囲が賃借人の負担となるのかは、そのような一般的で抽象的な基準を言われただけでは何も分かりません。

この「ガイドライン」は、上記の基準よりももう少し具体化した一般的な考え方を示すとともに、さらに、原状回復をめぐってよく問題となる「畳、フローリング、カーペット」「壁や天井のクロス」「ふすま、柱」「その他の設備」などの項目別に、どのような場合に賃借人が費用を負担する必要があるのかの基準を示してくれていますので、大変参考になります。

３　ガイドラインの例

ガイドラインの中身を若干紹介しますと、

・　家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

（考え方）家具保有数が多いというわが国の実情に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損耗ととらえるのが妥当と考えられる。

・　タバコのヤニ

（考え方）喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲内であると考えられる。

などといった考え方が示されています。読んで少し意外な印象を受けた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

４　ガイドラインの位置づけ

このガイドラインは、国土交通省が発表しているものではありますが、法的拘束力はありません。裁判規範性がありませんので、トラブルが訴訟に発展した際に、裁判官がこのガイドラインに従って判断しなかったからといって、その判決が違法ということにはなりません。

個別具体的な事案において、原状回復費用の賃貸人と賃借人間の負担の問題は、契約の内容や、物件の状況等によって、あくまで個別に判断されることになります。が、このガイドラインは、個別具体的な事案における解決のために、賃貸人賃借人間の交渉や、裁判になったときの判断の指針として利用されることが期待されています。そして、実際にも、このガイドラインはトラブル解決の指針として参照され、影響力を持っていると言えます。

（中野星知）

１　敷金返還と原状回復

法律相談などでも、賃貸借契約で賃借人が退去する際の原状回復をめぐるトラブルによく出会います。敷金返還の問題と原状回復の問題とは密接に関連しています。賃貸人は、賃借人からマンションの部屋などの明渡しを受けると、壊れた箇所を修理したり、壁紙を貼り替えるなどのリフォームをしたりして次の人に貸すための準備をします。それにかかる費用のうち、賃借人がどこまで負担しなければならないか、賃貸人はどこまで賃借人に請求することができるかによって、敷金の内いくらが賃借人に返還されるべきかが決まってくるからです。

２　原状回復義務とは

賃貸借契約が終了すると、賃借人は、賃借物を原状に復して返還しなければなりません。これを原状回復義務といいます。不動産の賃貸借では、契約書に「賃借人は、本物件を原状回復しなければならない。」などと明記されているのが通常です。

では、「原状に回復する」というのはどういうことを意味するのでしょうか。例えば、新築マンションを５年間賃借したという場合、賃借人は新築同然にして返還しなければならないのでしょうか。それとも、うっかり壊してしまったりした部分などを修理するだけでよいのでしょうか。

これについては、原状回復とは、契約書に特別な約定（特約）がない限り、入居した場合と全く同一の状態に戻すということを意味するわけではなく、経年劣化によって生じたり、通常の用法に従って使用していた場合に生じるような損耗・汚損（「通常損耗」といいます。）については、賃借人は元通りにする必要は無く、そのままの状態で賃貸人に引き渡せばよいと考えられています。

なぜかというと、そもそも賃貸借契約は、目的の物件を賃借人に使用させ、その対価として賃貸人は賃借人から賃料を受け取るのですから、通常のやり方で使用することによって生じる損耗や汚損は、賃借人が支払う賃料の中に既に織り込み済みだと言えるからです。

仮に、これとは逆に、借りた時と全く同一の状態にして返さなければならないのだとすると（上記の例でいうと、５年前の新築の状態にして返さなければならないのだとすると）、賃貸人はいつまでもそのマンションを新築の状態で保持しつつ、賃料収入を手にすることができることになって不合理であることは、直感的に理解することができます。

最高裁裁判所も判決（最高裁平成１７年１２月１６日判決、判例時報１９２１号６１頁）の中で、次のように述べています。

⑴　原状回復義務について

「賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ」

⑵　通常損耗と賃料との関係

「賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。」

⑶　通常損耗が賃借人負担となる場合の要件

「そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」

このように、最高裁は、通常損耗に関しては、賃借人は、原則としてこれを回復する義務を負わないとしています。原状回復義務に関するこのような考え方は一般的で、学説上も異論をみないと言われています。

３　通常損耗補修特約

ここで注目すべきは上記の⑶の部分です。最高裁は、原則として通常損耗につき賃借人は回復義務を負わないとしましたが、一定の要件が満たされる場合には、賃借人が通常損耗部分についても回復義務を負う場合がありうることを否定しませんでした。その要件としてあげられているのは、

「通常損耗にかかる修理費用を賃借人が負担する旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意されていること」

であり、その明確な合意があったといえるためには、

①　通常損耗の範囲が賃貸借契約書上で明記されている

か、そうでない場合には

②　賃貸人が口頭で説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意のないようとしたものと認められること

というものです。要件としてはかなり厳格なものだと言えます。しかし、逆に言えば、この要件が満たされる場合には、賃借人が通常損耗の修理費用を負担しなければならないとされる場合がありうるということを意味します。

ただし、最高裁は「少なくとも」上記の要件が必要と述べているだけですので、この要件を満たしたからといって、通常損耗補修特約の有効性が常に肯定されるわけではないということに注意が必要です。

４　原状回復をめぐるトラブルの状況

敷金や原状回復をめぐるトラブルは今に始まったことではありません。賃借人は通常損耗については回復義務を負わないということも昔から言われていたことです。しかし、今なぜ敷金返還をめぐるトラブルが増えているのでしょうか。

賃借人には通常損耗に関する回復義務を負わないとはいいつつも、市販の賃貸借契約書の多くには賃借人に対して修繕義務や過大な原状回復義務を負うとの内容の条項が書かれていました。しかし、それにも関わらず訴訟にまでなることはなかなかありませんでした。それは、請求額が必ずしも高額ではないこと、訴訟で敷金を請求するのは知識、費用及び労力が必要となること、賃借人が仲介をした不動産仲介業者の協力を得ることは難しく賃貸人・賃借人間で情報や交渉力の格差があること、世の中の賃借人間で協力、連帯をしようにもその仕組みがなく困難であったこと、弁護士へのアクセスも容易でなかったという事情があったからです。

しかし、近時、新築賃貸物件が増加したこと、新規賃料が低下し、賃貸借契約終了後新たな賃借人が見つかるまでの期間が長くなったこと、清潔志向の高まり等の借家市場の変化により、賃貸人が補修、クリーニング、リフォーム等の費用を敷金から控除する事例でトラブルになる例が増えていると考えられます。特に、差入れている敷金額が高額である場合、敷引特約（敷引特約の問題については、別の機会に扱います。）の敷引率が高い場合で訴訟に発展する場合が増えていると言えるでしょう。

（中野星知）

この４月に入学や就職、転勤で、マンションやアパートなどの部屋を借りて新生活を始めた方も多いのではないでしょうか。部屋を借りようと不動産仲介業のお店に行くとたくさん物件の情報を見せてもらえますが、「賃料」や「仲介手数料」のほかに「敷金〇か月分」「礼金〇か月分」などと書かれていますね。

１　敷金と礼金の違い

敷金は、不動産の賃貸借契約をする際に、借り手（賃借人といいます。）から貸し手（賃貸人といいます。）に支払うお金の一種です。礼金もこの点では同じですが、礼金は賃貸人が受け取りっぱなしで返却することが予定されていません。これに対し、敷金は後に賃貸人から賃借人に返却することが予定されているところが、礼金と異なります。

敷金は、賃貸借契約が終了した後、賃借人が退去して明け渡した時に、その時点までに賃料の滞納がある場合や、賃借人の使い方が良くなくて壊してしまいその修繕費がかかる場合など、賃借人が賃貸人にさらに一定のお金を支払う必要がある場合に、賃貸人が敷金からその金額分を差し引き計算し、その残額を賃借人に返還するという方法で清算されます。

２　敷金と保証金

敷金ではなく、「保証金〇か月分」とされていることもあります。しかし、多くの場合、この「保証金」も明渡時に未払賃料等が差し引かれて残額を返還すると賃貸借契約書に書かれていますので、その場合にはこの保証金とは敷金のことだと考えて差し支えないでしょう。

３　敷金が支払われる理由

賃貸人は不動産を貸す、賃借人はこれを借りて使いその対価（お礼）として賃貸人にお金を支払う、というのが不動産の賃貸借契約です。不動産を借りるその対価としてその賃料が賃貸人に、契約を仲介してもらったお礼として仲介手数料が仲介業者に、それぞれ支払われます。しかし、さらにこれに加えて、賃借人から賃貸人に敷金が支払われるのはなぜでしょうか。

端的に言えば、敷金は、賃料等の支払いの担保であり、賃貸人側にそのニーズがあるからです。

例えばマンションの一室が賃貸された場合をイメージしてください。契約が終了して賃借人が退去する際、その時点で家賃の滞納が１か月分あったとします。賃貸人としては、敷金２か月分を契約時に受け取っていたのだとすれば、滞納の１か月分の家賃を差し引いて、残り１か月分を敷金返還として賃借人に清算することで、賃貸人は、滞納家賃を確実に回収することができます。もし、賃借人の部屋の使い方が乱雑で部屋の備品が壊れていた場合、その修理に費用がかかるとしてその修理費用相当額を差し引いて清算すれば、修理費用も賃借人に支払ってもらったことと同じことになります。

また、家賃の滞納が長期にわたる場合、賃貸人としては賃借人に退去してもらって別の人にまた賃貸したいと考えるでしょうが、その賃借人が退去を拒む、あるいは退去できない場合（家賃を長期にわたって滞納する人は経済的に余裕が無く、引っ越したくてもすぐには引っ越すことができない場合が多い）、最終的には明渡訴訟をして判決をもらい、強制執行の手続きによることになりますが、それには相当な時間がかかります。その間も家賃の滞納が積み重なりますが、敷金をあらかじめ多めに受け取っておくことによって、仮にその敷金で滞納賃料の全部をまかなえないとしても、その分、損害が少なくて済みます。

４　敷金の定義

意外なことですが、民法には敷金契約に関する規定がありません。

先取特権に関する３１６条第１項に、「賃貸人は、敷金を受け取っている場合には、その敷金で弁済を受けない債権の部分についてのみ先取特権を有する。」、賃貸借の更新に関する６１９条第２項に「従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。」と敷金という文言が出てくるのですが、肝心の敷金というものが何なのかが分かる規定は見当たりません。

もっとも、講学上、敷金は次のように説明されています。

敷金とは、

①　賃借人の賃料債務その他の債務を担保する目的で、

②　賃貸借契約が終了して目的物を返還したときに賃借人の賃貸人に対する未履行債務があればその額を差し引いた残額を返還するという約定の下、

③　賃借人から賃貸人に交付される金銭

をいう。

したがって、このような性質を有しているものは、契約書にそのものズバリ「敷金」と書かれていても、「保証金」と書かれていても、あるいはそれ以外の名称がつけられていても、講学上の敷金にあたり、敷金契約の解釈論があてはまると考えられます。

５　敷金をめぐるトラブル

敷金は、不動産賃貸借契約が一般に多く行われる中で慣習的に成立したもので、その仕組み自体はとても合理性があるのですが、実際に賃借人が退去した際に具体的にいくらが返還されるべきなのか、契約書上退去時には一定額は返還しないとあらかじめ書かれている場合（敷引特約といいます）にその特約がどこまで有効なのか、などをめぐってトラブルが絶えません。

この敷金をめぐるトラブルについて、次回以降、少し触れてみたいと思います。